Chi Phí Xây Nhà Phần Thô Hết Bao Nhiêu Tiền? Có Nên Làm Riêng?
Trong bất kỳ công trình dân dụng nào, chi phí xây nhà phần thô luôn là mối quan tâm đầu tiên của chủ đầu tư. Đây là giai đoạn nền tảng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, độ bền và tiến độ hoàn thiện của cả căn nhà. Tuy nhiên, nhiều người còn băn khoăn: liệu có nên tách phần thô để tự làm riêng hay không?
Hãy cùng phân tích chi tiết từ góc độ kỹ thuật, tài chính và thực tiễn thị trường hiện nay.
Chi Phí Xây Nhà Phần Thô Gồm Những Khoản Nào?
Để hiểu đúng về chi phí xây nhà phần thô, ta cần xác định rõ phạm vi công việc và hạng mục chi phí liên quan.
Hạng mục thi công phần thô bao gồm:
-
Đào móng, ép cọc, gia cố nền móng
-
Xây tường gạch, đổ cột, dầm, sàn bê tông
-
Hệ thống điện âm tường và cấp thoát nước sơ bộ
-
Tô trát tường, bả tường, cán nền
-
Xây bậc thang, bể phốt, hố ga, mái bê tông (nếu có)
Chi phí cấu thành chính:
| Hạng mục chi phí | Tỷ trọng ước tính (%) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Vật tư (xi măng, thép, cát…) | 50 – 60% | Biến động theo giá thị trường |
| Nhân công xây dựng | 30 – 35% | Theo khu vực, độ khó công trình |
| Vận chuyển & máy móc | 5 – 10% | Phát sinh nếu mặt bằng khó thi công |
| Quản lý, bảo hiểm, an toàn | 5 – 7% | Bắt buộc trong thi công chuyên nghiệp |
Chi Phí Xây Nhà Phần Thô Bao Nhiêu Một Mét Vuông?
Mức giá tham khảo 2025:
-
Nhà phố, kết cấu cơ bản (1 trệt 1 lầu): 3.300.000 – 3.800.000 VNĐ/m²
-
Nhà 2–3 tầng, móng băng/ép cọc: 3.800.000 – 4.500.000 VNĐ/m²
-
Biệt thự, kết cấu phức tạp: 4.500.000 – 6.000.000 VNĐ/m²
👉 Ví dụ: Xây nhà 2 tầng diện tích 60m² sàn, tổng diện tích sàn là 120m², chi phí phần thô dao động từ 456 – 540 triệu đồng, chưa bao gồm hoàn thiện.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá:
-
Vị trí địa lý (TP.HCM – Hà Nội giá thường cao hơn các tỉnh)
-
Loại móng (đơn, băng, cọc nhồi…)
-
Mức độ phức tạp của thiết kế
-
Mức độ uy tín và quy mô của đơn vị thi công
Có Nên Tách Riêng Xây Nhà Phần Thô?
Đây là câu hỏi nhiều gia chủ đặt ra với hy vọng tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, hãy cùng nhìn nhận từ nhiều khía cạnh.
Ưu điểm khi tách phần thô:
-
Chủ động chọn đơn vị uy tín: Có thể chọn đội thi công chuyên làm phần thô, kinh nghiệm cao.
-
Tự kiểm soát chi phí vật tư: Chủ đầu tư được tự mua sắm vật tư để tối ưu giá.
-
Phù hợp với tiến độ linh hoạt: Với nhà đang trong quá trình gom vốn hoặc chưa cần ở gấp.
Nhược điểm khi tách phần thô:
-
Khó kiểm soát chất lượng: Phần thô nếu làm sai kỹ thuật sẽ gây hậu quả lâu dài (nứt tường, thấm dột…)
-
Thiếu sự đồng bộ giữa các đội: Đội phần thô và hoàn thiện nếu không thống nhất sẽ xảy ra xung đột.
-
Tốn thời gian giám sát: Gia chủ phải theo sát từng ngày, phát sinh rủi ro nếu thiếu kinh nghiệm.
Khi Nào Nên Chọn Thi Công Trọn Gói?
Với những gia đình không có kinh nghiệm quản lý công trình, giải pháp thi công trọn gói giúp tiết kiệm thời gian, công sức và giảm sai sót trong quá trình xây dựng. Bạn có thể tham khảo các dịch vụ tại chuyên mục xây dựng nhà ở để tìm các đơn vị uy tín, bảng giá rõ ràng và báo giá trọn gói minh bạch.
Trường hợp nên chọn thi công trọn gói:
-
Không có thời gian giám sát công trình hàng ngày
-
Không rành kỹ thuật, khó kiểm tra tiến độ và chất lượng thi công
-
Muốn nhận nhà đúng hạn, đúng ngân sách
Kinh Nghiệm Giảm Chi Phí Xây Nhà Phần Thô Mà Vẫn Đảm Bảo Chất Lượng
Lập kế hoạch chi tiết ngay từ đầu
-
Tính diện tích sàn chính xác, tránh phát sinh
-
Có bản vẽ thiết kế kỹ thuật rõ ràng (tránh thay đổi giữa chừng)
Chọn vật liệu hợp lý theo ngân sách
-
Sử dụng gạch không nung, sắt Việt Nhật, xi măng Hà Tiên… đã được chứng minh chất lượng
-
Không nên chọn vật tư rẻ không rõ nguồn gốc, dễ gây lãng phí khi phải sửa chữa
Tìm đội thầu có cam kết bảo hành
-
Đội ngũ chuyên làm phần thô cần có hợp đồng rõ ràng, quy định trách nhiệm, tiến độ
-
Kiểm tra các công trình đã thi công trước đó để đánh giá tay nghề
So Sánh: Tự Làm Phần Thô Vs Thuê Trọn Gói
| Tiêu chí | Tự làm phần thô | Thuê thi công trọn gói |
|---|---|---|
| Chi phí | Thấp hơn 5 – 10% | Ổn định, ít phát sinh |
| Kiểm soát vật tư | Chủ động 100% | Nhà thầu lo toàn bộ |
| Rủi ro kỹ thuật | Cao nếu không có kinh nghiệm | Được đảm bảo theo hợp đồng |
| Tiến độ | Dễ trễ nếu không sát sao | Cam kết theo tiến độ cụ thể |
| Phát sinh chi phí | Thường gặp nếu không có dự toán tốt | Ít phát sinh nếu ký hợp đồng rõ ràng |
Lưu Ý Khi Xây Nhà Phần Thô Theo Từng Giai Đoạn
Giai đoạn móng
-
Cần khảo sát địa chất kỹ càng, chọn đúng loại móng
-
Thi công móng băng/cọc cần đúng kỹ thuật để tránh lún nứt
Giai đoạn khung bê tông
-
Đảm bảo sắt thép đúng chủng loại, đủ chiều dài neo
-
Bê tông cần đầm kỹ, bảo dưỡng ẩm đủ ngày để đạt cường độ
Giai đoạn xây tường
-
Kiểm tra độ thẳng, liên kết giữa gạch và cột
-
Không trộn vữa quá nhiều gây hao hụt và giảm chất lượng
Thị Trường Bất Động Sản Và Xu Hướng Xây Nhà Phần Thô
Trong bối cảnh bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi, nhiều người chọn giải pháp xây nhà phần thô trước, chờ thời điểm tốt để hoàn thiện. Đây cũng là cách giúp giảm áp lực tài chính ngắn hạn. Những khu vực có quy hoạch ổn định, pháp lý rõ ràng như các dự án tại bất động sản thường có tỷ lệ xây dựng phần thô cao nhờ khả năng sinh lời tốt về sau.
Kết Luận: Có Nên Tự Làm Phần Thô Không?
Chi phí xây nhà phần thô tuy chiếm khoảng 60–65% tổng đầu tư xây dựng, nhưng lại là bước quan trọng bậc nhất. Việc tách riêng để tự làm hay thuê trọn gói còn tùy thuộc vào ngân sách, kinh nghiệm và mục tiêu sử dụng của gia chủ.
Nếu bạn là người có thời gian, có kiến thức về xây dựng và mong muốn kiểm soát chi phí chặt chẽ, việc tự làm phần thô là lựa chọn khả thi. Ngược lại, nếu ưu tiên sự an toàn, tiện lợi và hạn chế rủi ro, hãy cân nhắc các gói thi công trọn gói từ các đơn vị chuyên nghiệp có kinh nghiệm tại chuyên mục xây dựng nhà ở.