Cách Đọc Đơn Giá Xây Dựng – Khái Niệm Cơ Bản Dành Cho Người Mới
Khi bắt đầu xây nhà, một trong những điều khiến nhiều người cảm thấy “mù mờ” chính là cách đọc đơn giá xây dựng. Tài liệu báo giá thường được trình bày dưới dạng bảng biểu, với nhiều thuật ngữ kỹ thuật khiến người không chuyên dễ nhầm lẫn hoặc bỏ qua các khoản mục quan trọng.
Đơn giá xây dựng là mức chi phí được tính theo từng mét vuông (m²) hoặc theo từng hạng mục công việc trong quá trình thi công, bao gồm cả phần thô và phần hoàn thiện. Nếu không hiểu rõ cách đọc bảng giá, bạn có thể sẽ bị lẫn lộn giữa chi phí vật liệu, nhân công và các phụ phí đi kèm, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách xây dựng.
Cách Đọc Đơn Giá Xây Dựng – Phân Biệt Giữa Các Thành Phần Chính
Dưới đây là hướng dẫn chi tiết giúp bạn dễ dàng nắm bắt cách đọc đơn giá xây dựng:
1. Đơn giá phần thô
Phần thô bao gồm toàn bộ công tác thi công kết cấu cơ bản như móng, cột, dầm, sàn, tường xây…
-
Gồm: Nhân công + vật liệu xây thô (gạch, xi măng, sắt thép, cát đá…).
-
Không gồm: Gạch ốp lát, sơn nước, thiết bị điện nước…
Ví dụ đơn giá phần thô phổ biến (2025):
| Diện tích xây dựng | Đơn giá phần thô (VNĐ/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Dưới 150m² | 3.300.000 – 3.600.000 | Tùy vào khu vực và chất lượng vật tư |
| Từ 150–250m² | 3.200.000 – 3.500.000 | Chi phí có thể thấp hơn do khấu hao thiết bị |
| Trên 250m² | 3.100.000 – 3.400.000 | Thường ưu đãi đơn giá nếu thi công trọn gói |
2. Đơn giá phần hoàn thiện
Phần hoàn thiện chiếm tỷ lệ lớn trong tổng chi phí xây dựng.
-
Gồm: Gạch ốp lát, trần, sơn nước, thiết bị vệ sinh, điện nước âm tường…
-
Không gồm: Nội thất rời (tủ bếp, bàn ghế, giường…).
3. Đơn giá xây dựng trọn gói (chìa khóa trao tay)
Là hình thức chủ đầu tư giao khoán toàn bộ cho nhà thầu – từ thiết kế, xin phép xây dựng, mua vật liệu đến thi công hoàn thiện.
-
Gồm: Phần thô + phần hoàn thiện + chi phí thiết kế, hồ sơ pháp lý.
-
Ưu điểm: Chủ nhà không cần lo về kỹ thuật, pháp lý hay kiểm tra vật tư.
Cách Đọc Đơn Giá Xây Dựng – Những Thuật Ngữ Cần Hiểu Rõ
Hiểu đúng các thuật ngữ trong báo giá giúp bạn ra quyết định chính xác hơn:
-
Diện tích sàn xây dựng: Là tổng diện tích của tất cả các tầng, kể cả ban công, sân thượng, tum.
-
Móng đơn/móng cọc: Loại móng quyết định nhiều đến đơn giá phần thô. Móng cọc thường có chi phí cao hơn.
-
Hệ số diện tích: Mỗi khu vực như mái che, sân, cầu thang… đều được tính theo một hệ số riêng (ví dụ 30%, 50%, 70%).
-
Hệ số thi công: Công trình càng cao tầng, địa hình khó, hẻm nhỏ thì đơn giá sẽ cộng thêm hệ số.
Cách Đọc Đơn Giá Xây Dựng – Những Lưu Ý Khi So Sánh Báo Giá
Khi bạn nhận nhiều báo giá từ các nhà thầu, hãy chú ý:
So sánh trên cùng mặt bằng điều kiện
-
Đừng chỉ nhìn vào giá thấp nhất. Kiểm tra điều kiện áp dụng: vật tư loại gì? Gạch mác bao nhiêu? Sơn hiệu gì?…
-
Xem xét điều kiện bảo hành, tiến độ và chi phí phát sinh trong hợp đồng.
Đừng bỏ qua chi phí phát sinh
Một số khoản không được thể hiện rõ trong bảng báo giá nhưng có thể phát sinh:
-
Chi phí tháo dỡ nhà cũ
-
Phí xin phép xây dựng
-
Phí đổ bê tông đường hẻm (nếu xe lớn không vào được)
Cách Đọc Đơn Giá Xây Dựng – Hướng Dẫn Đọc Một Mẫu Bảng Giá Cụ Thể
Giả sử bạn nhận được bảng báo giá sau từ nhà thầu A:
| Hạng mục | Nội dung chính | Đơn giá (VNĐ/m²) |
|---|---|---|
| Phần thô | Bao gồm vật liệu, nhân công, kết cấu | 3.400.000 |
| Hoàn thiện cơ bản | Sơn, lát gạch, thiết bị vệ sinh | 2.000.000 |
| Gói trọn gói hoàn thiện | Bao gồm phần thô + hoàn thiện | 5.400.000 |
Cách đọc:
-
Bạn cần nhân diện tích xây dựng với đơn giá tương ứng.
-
Lưu ý rằng nhiều đơn giá chỉ áp dụng cho diện tích tiêu chuẩn (trên 200m²), nếu nhà bạn nhỏ hơn, sẽ có phụ phí.
-
Hãy hỏi rõ loại sơn sử dụng là Jotun, Dulux hay loại rẻ hơn (Nippon, Maxilite).
Cách Đọc Đơn Giá Xây Dựng – Mẹo Tránh Bị “Hớ” Khi Làm Việc Với Nhà Thầu
Đọc kỹ hợp đồng và phụ lục vật tư
-
Luôn yêu cầu bản vật tư chi tiết: ghi rõ chủng loại, xuất xứ, định mức…
-
Kiểm tra các điều khoản bảo hành, điều kiện thanh toán, phạt chậm tiến độ.
Tham khảo báo giá từ nhiều nguồn uy tín
Đừng ngại hỏi nhiều nhà thầu khác nhau. Một nguồn đáng tin để bạn tra cứu là batdongsan4u.com, nơi tổng hợp các mẫu đơn giá xây dựng nhà ở mới nhất, kèm tư vấn thực tế từ người trong nghề.
Nhờ người có kinh nghiệm đọc cùng
Nếu bạn là người không chuyên, nên nhờ người quen có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản hoặc xây dựng cùng xem qua báo giá và hợp đồng. Điều này giúp tránh sai sót và đàm phán giá tốt hơn.
Cách Đọc Đơn Giá Xây Dựng – Những Sai Lầm Người Không Chuyên Thường Gặp
-
Nhìn vào tổng giá mà không xem chi tiết từng hạng mục.
-
Không phân biệt được phần nhân công và phần vật liệu.
-
Không hỏi rõ chi phí phụ hoặc điều kiện áp dụng.
-
Chọn nhà thầu chỉ vì giá rẻ mà không xét đến uy tín và cam kết.
Cách Đọc Đơn Giá Xây Dựng – Kinh Nghiệm Thực Tế Từ Chủ Nhà
Một khách hàng tại Gò Vấp chia sẻ:
“Lúc đầu tôi nhận báo giá 5 triệu/m², tưởng rẻ, nhưng sau phát sinh thêm gần 300 triệu vì không tính hạng mục cầu thang, trần thạch cao, lan can kính. Sau đó tôi đổi nhà thầu có bảng giá rõ ràng, chi tiết, tuy cao hơn 400 ngàn/m² nhưng hoàn toàn không phát sinh chi phí.”
Cách Đọc Đơn Giá Xây Dựng – Tổng Kết Dành Cho Người Không Chuyên
Tóm lại:
Việc hiểu cách đọc đơn giá xây dựng là bước quan trọng giúp bạn chủ động trong việc chuẩn bị ngân sách, tránh tranh cãi khi phát sinh và đảm bảo tiến độ đúng cam kết.
Gợi ý cho người mới bắt đầu:
-
Luôn yêu cầu bảng báo giá chi tiết.
-
So sánh ít nhất 3 đơn vị thi công.
-
Nhờ người có kinh nghiệm hỗ trợ đọc và phân tích.
-
Cập nhật đơn giá mới tại các nền tảng uy tín như batdongsan4u.com – nơi cập nhật nhanh các xu hướng và kinh nghiệm xây nhà thực tiễn.