Công chứng hợp đồng đặt cọc khi mua bất động sản – Có bắt buộc không 2025?

Công chứng hợp đồng đặt cọc khi mua bất động sản – Có bắt buộc không?

Trong quá trình giao dịch bất động sản, hợp đồng đặt cọc là bước đầu tiên để đảm bảo quyền lợi của cả bên mua và bên bán trước khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán chính thức. Tuy nhiên, nhiều người vẫn băn khoăn rằng có bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc hay không? Và nếu không công chứng thì có rủi ro gì? Hãy cùng tìm hiểu rõ ràng để tránh những tranh chấp không đáng có.

  

---

Công chứng hợp đồng đặt cọc – Hiểu đúng về bản chất pháp lý

Hợp đồng đặt cọc là thỏa thuận giữa bên mua và bên bán về việc giao trước một khoản tiền để bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

• Bên đặt cọc: là người giao tiền trước

• Bên nhận cọc: là người nhận tiền, cam kết thực hiện giao dịch theo thỏa thuận

📌 Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và hoàn toàn có giá trị pháp lý nếu có chữ ký hai bên.

---

Công chứng hợp đồng đặt cọc có bắt buộc không?

KHÔNG BẮT BUỘC. Pháp luật hiện hành không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc, trừ khi hai bên có nhu cầu hoặc có thỏa thuận cụ thể.

Tuy nhiên, công chứng mang lại lợi ích gì?

• Tăng tính pháp lý và khả năng chứng minh trong tranh chấp

• Được văn phòng công chứng hoặc UBND xã/phường xác nhận nội dung

• Giúp hạn chế nguy cơ “quay xe”, không thực hiện giao dịch sau cọc

---

Khi nào nên công chứng hợp đồng đặt cọc?

Mặc dù không bắt buộc, nhưng bạn nên công chứng hợp đồng đặt cọc trong các trường hợp sau:

• Giao dịch giá trị lớn (trên 500 triệu VNĐ)

• Bên bán có dấu hiệu không minh bạch (chưa có sổ đỏ, pháp lý chưa rõ ràng)

• Người mua không phải chủ sở hữu thực sự

• Bên mua và bên bán không có mối quan hệ thân quen

✅ Công chứng giúp đảm bảo an toàn, đặc biệt khi thị trường bất động sản ngày càng nhiều rủi ro pháp lý.

---

Công chứng hợp đồng đặt cọc – Thủ tục thực hiện

📂 Hồ sơ chuẩn bị:

• Dự thảo hợp đồng đặt cọc (có thể soạn sẵn hoặc yêu cầu công chứng viên hỗ trợ)

• Giấy tờ tùy thân của hai bên (CMND/CCCD)

• Sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản

• Biên lai giao/nhận tiền đặt cọc (nếu có)

📍 Nơi công chứng:

• Văn phòng công chứng tư nhân

• UBND cấp xã/phường (đối với người dân vùng nông thôn)

⏱ Thời gian thực hiện:

• Thường trong vòng 1 ngày làm việc nếu hồ sơ hợp lệ

---

Rủi ro khi không công chứng hợp đồng đặt cọc

Không công chứng không có nghĩa là hợp đồng vô hiệu, nhưng nếu phát sinh tranh chấp, việc chứng minh sẽ khó khăn hơn. Các rủi ro thường gặp:

• Bên bán đổi ý, không thực hiện hợp đồng mua bán

• Bên mua không đủ khả năng tài chính, bỏ cọc

• Tranh chấp nội bộ trong gia đình người bán (ví dụ: tài sản chung vợ chồng nhưng chỉ một bên ký cọc)

• Người ký hợp đồng không phải chủ sở hữu, dẫn đến hợp đồng vô hiệu

📌 Hậu quả:

• Mất cọc (bên mua)

• Trả gấp đôi cọc (bên bán từ chối bán nhà không lý do chính đáng)

---

So sánh: Hợp đồng đặt cọc có công chứng và không công chứng

---

Những lưu ý quan trọng khi công chứng hợp đồng đặt cọc

✅ Kiểm tra kỹ quyền sở hữu tài sản

• Đối chiếu sổ đỏ/sổ hồng với giấy tờ cá nhân người bán

• Kiểm tra quy hoạch, thế chấp, tranh chấp (nếu có)

✅ Soạn hợp đồng rõ ràng, cụ thể

• Ghi rõ số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng mua bán chính thức

• Ghi rõ hậu quả pháp lý nếu một trong hai bên vi phạm cam kết

✅ Ghi nhận việc giao/nhận tiền bằng biên lai hoặc chuyển khoản

• Có bằng chứng rõ ràng giúp đảm bảo quyền lợi khi có tranh chấp

---

Hợp đồng đặt cọc công chứng có được hủy không?

Có. Hai bên có thể thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đặt cọc nếu không còn nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên:

• Nếu không thỏa thuận được, bên nào vi phạm cam kết phải chịu hậu quả:

  • Bên mua: mất tiền cọc

  • Bên bán: phải trả gấp đôi tiền cọc

💡 Vì vậy, việc công chứng là cơ sở pháp lý vững chắc để xử lý tình huống này theo đúng quy định pháp luật.

---

Kết luận: Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc không?

• Không bắt buộc, nhưng nên thực hiện nếu giao dịch lớn hoặc bên mua – bán không có quan hệ thân thiết.

• Công chứng giúp giảm thiểu rủi ro, tăng giá trị pháp lý và bảo vệ quyền lợi hai bên khi phát sinh tranh chấp.

• Nếu bạn chưa rõ cách soạn hợp đồng và muốn hiểu chi tiết quy trình giao dịch bất động sản, có thể tham khảo thêm tại Bất Động Sản 4U.

✅ Trong bối cảnh thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, công chứng hợp đồng đặt cọc là sự đầu tư an toàn cho cả người mua và người bán.