Đất thuộc diện quy hoạch có mua được không? Những rủi ro người mua cần biết
Trong quá trình giao dịch bất động sản, một trong những yếu tố pháp lý khiến nhiều người băn khoăn chính là đất thuộc diện quy hoạch. Việc thiếu kiến thức hoặc bị môi giới “lấp liếm” thông tin khiến không ít người mua phải gánh chịu hậu quả nặng nề như không xây được nhà, không được cấp sổ đỏ hoặc bị thu hồi đất mà không được đền bù thỏa đáng. Vậy đất thuộc diện quy hoạch có mua được không, và cần lưu ý những gì để tránh rủi ro?
Đất thuộc diện quy hoạch có mua được không? – Hiểu đúng khái niệm
Đất thuộc diện quy hoạch là phần đất đã được cơ quan Nhà nước đưa vào quy hoạch sử dụng đất trong tương lai, với mục đích cụ thể như làm đường giao thông, công viên, khu dân cư, hoặc khu công nghiệp…
Có hai dạng quy hoạch phổ biến:
| Loại quy hoạch | Mô tả | Mức độ rủi ro |
|---|---|---|
| Quy hoạch treo | Đã quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất cụ thể | Rủi ro trung bình |
| Quy hoạch có quyết định thu hồi | Đã có kế hoạch sử dụng đất cụ thể trong 1–5 năm | Rủi ro rất cao |
📌 Bạn nên tra cứu thông tin quy hoạch tại phòng địa chính hoặc tra online theo hướng dẫn tại Bất động sản 4U.
Đất thuộc diện quy hoạch có mua được không? – Pháp lý cho phép nhưng tiềm ẩn rủi ro
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi thì vẫn được quyền chuyển nhượng, mua bán, cho tặng… Tuy nhiên, việc mua bán trong trường hợp này sẽ có nhiều rủi ro mà người mua cần cân nhắc kỹ.
Rủi ro thường gặp khi mua đất thuộc diện quy hoạch
1. Không được phép xây dựng
-
Hầu hết các khu vực trong diện quy hoạch đều không được cấp phép xây dựng.
-
Kể cả đất có sổ đỏ, bạn cũng không thể xin giấy phép xây dựng nhà ở hợp pháp.
2. Dễ bị thu hồi mà không được đền bù hợp lý
-
Nếu Nhà nước quyết định thu hồi để phục vụ mục đích công, mức bồi thường có thể thấp hơn giá thị trường.
-
Người mua sẽ mất vốn hoặc chỉ nhận lại khoản đền bù không thỏa đáng.
3. Khó sang tên, chuyển nhượng lại
-
Đất đã quy hoạch thường không thu hút người mua sau → Thanh khoản kém.
-
Một số địa phương tạm ngưng cấp sổ đỏ cho đất quy hoạch, gây khó khăn khi sang tên.
Khi nào đất quy hoạch vẫn có thể mua được?
Trong một số trường hợp, bạn có thể cân nhắc mua đất quy hoạch, nhưng cần phải xác định rõ:
Đất có quy hoạch lâu dài (trên giấy nhưng chưa triển khai)
-
Ví dụ: Quy hoạch công viên, mở rộng đường… nhưng kéo dài 10–20 năm vẫn chưa triển khai.
-
Có thể vẫn sử dụng ổn định tạm thời, nhưng không nên đầu tư lâu dài hoặc ở cố định.
Mua để đầu tư lướt sóng (chấp nhận rủi ro)
-
Người có kinh nghiệm có thể mua giá rẻ → chờ quy hoạch hủy hoặc điều chỉnh.
-
Tuy nhiên, đây là hình thức đầu tư có tính “cờ bạc” và chỉ phù hợp với người am hiểu thị trường.
Những dấu hiệu nhận biết đất thuộc diện quy hoạch
Để tránh mua nhầm đất quy hoạch, hãy cẩn trọng với những dấu hiệu sau:
-
Giá rẻ hơn khu vực lân cận từ 10–30% nhưng không rõ lý do.
-
Môi giới không cung cấp được bản vẽ quy hoạch chi tiết.
-
Người bán “thúc ép” giao dịch gấp, yêu cầu đặt cọc nhanh.
-
Hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay, không công chứng.
Cách kiểm tra thông tin đất có thuộc quy hoạch không
Cách 1: Kiểm tra trực tiếp tại văn phòng đăng ký đất đai
-
Mang theo thông tin thửa đất: số tờ, số thửa, địa chỉ hành chính.
-
Cán bộ địa chính sẽ cung cấp thông tin quy hoạch chính xác.
Cách 2: Tra cứu trên cổng thông tin quy hoạch trực tuyến
-
Tìm theo địa phương: Ví dụ, Hà Nội (https://quyhoach.hanoi.vn), TP.HCM (https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn)
-
Nhập số tờ, số thửa để biết rõ quy hoạch.
Những lưu ý quan trọng nếu vẫn muốn mua đất quy hoạch
Nếu bạn vẫn quyết định mua, hãy chú ý:
-
Yêu cầu bản cam kết giữa người bán – người mua, nêu rõ tình trạng pháp lý.
-
Chỉ nên giao dịch khi có giá rẻ hơn thị trường ít nhất 30%.
-
Đảm bảo tiền đặt cọc được hoàn trả nếu phát hiện có quyết định thu hồi.
-
Nên có luật sư hoặc chuyên gia bất động sản tư vấn trong toàn bộ quá trình.
Có nên mua đất thuộc diện quy hoạch? – Góc nhìn của chuyên gia
Các chuyên gia pháp lý khuyên:
-
Không nên mua nếu bạn là người mua để ở, thiếu kinh nghiệm, không có kiến thức pháp lý.
-
Có thể cân nhắc nếu bạn là nhà đầu tư chuyên nghiệp, chấp nhận rủi ro và có dữ liệu quy hoạch chắc chắn sẽ bị hủy bỏ.
-
Luôn ưu tiên đất có pháp lý rõ ràng, sổ đỏ riêng, không vướng tranh chấp hay quy hoạch nếu mục tiêu là an toàn lâu dài.
Kết luận
Đất thuộc diện quy hoạch có mua được không? – Câu trả lời là “có”, nhưng với rất nhiều rủi ro đi kèm. Việc mua loại đất này chỉ nên diễn ra khi bạn có đầy đủ thông tin, am hiểu thị trường và sẵn sàng chấp nhận tình huống xấu nhất.
Hãy là người mua bất động sản thông minh bằng cách trang bị kiến thức, kiểm tra kỹ pháp lý và tìm đến nguồn thông tin đáng tin cậy. Bạn có thể tìm hiểu thêm tại chuyên mục Kiến thức cơ bản về bất động sản – nơi tổng hợp những thông tin hữu ích giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn.