Dự toán theo m2 – Cách hiểu đúng để kiểm soát chi phí xây nhà 2025

Dự toán theo m2 – Cách hiểu đúng để kiểm soát chi phí xây nhà

Dự toán theo m2 là một trong những phương pháp phổ biến nhất hiện nay để xác định chi phí xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu đúng và biết cách áp dụng dự toán này một cách hiệu quả. Đặc biệt với những người lần đầu xây nhà, việc mơ hồ trong dự toán có thể khiến ngân sách bị đội lên gấp nhiều lần so với kế hoạch.

---

Dự toán theo m2 là gì và vì sao nên áp dụng?

Dự toán theo m2 – Khái niệm và vai trò trong xây dựng

Dự toán theo m2 là phương pháp tính toán chi phí xây dựng dựa trên diện tích xây dựng thực tế, thường được áp dụng trong các công trình dân dụng như nhà phố, biệt thự, nhà cấp 4… Đây là cách ước lượng tổng chi phí dựa trên đơn giá xây dựng trung bình cho mỗi mét vuông sàn.

Ưu điểm khi sử dụng phương pháp dự toán theo m2

• Nhanh chóng và dễ hiểu: Không cần kiến thức chuyên sâu vẫn có thể dự đoán được ngân sách tổng thể.

• Tiết kiệm thời gian lập kế hoạch: Chỉ cần biết diện tích và lựa chọn hình thức xây dựng, bạn có thể lập kế hoạch sơ bộ.

• Phù hợp với người không chuyên: Gia chủ không cần quá nhiều kiến thức kỹ thuật vẫn có thể hình dung được mức đầu tư.

• Hiệu quả trong đàm phán với nhà thầu: Có thể chủ động so sánh các báo giá khác nhau và lựa chọn hợp lý.

---

Các yếu tố ảnh hưởng đến dự toán theo m2

1. Diện tích xây dựng thực tế

• Tổng diện tích sàn (bao gồm các tầng)

• Diện tích mái che, ban công, sân thượng, tầng hầm (nếu có)

Lưu ý: Không nên nhầm lẫn giữa diện tích đất và diện tích xây dựng. Dự toán theo m2 chỉ tính trên diện tích xây dựng thực tế.

2. Phong cách kiến trúc

• Nhà hiện đại: Tối ưu chi phí, đơn giản về vật liệu và kỹ thuật thi công.

• Nhà tân cổ điển hoặc cổ điển: Tăng chi phí do yêu cầu kỹ thuật, trang trí chi tiết, vật liệu cao cấp.

3. Kết cấu và quy mô

• Nhà cấp 4: Chi phí thấp, thi công nhanh.

• Nhà 2 tầng trở lên: Phát sinh thêm chi phí móng, cầu thang, chống thấm, hệ thống kỹ thuật phức tạp hơn.

4. Vật liệu xây dựng

• Loại xi măng, thép, gạch, gỗ, kính, sơn nước…

• Thiết bị nội thất: gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng, cửa, tủ bếp…

5. Vị trí xây dựng

• Khu vực nội thành: Chi phí nhân công cao hơn.

• Khu vực nông thôn: Vật liệu có thể rẻ hơn nhưng chi phí vận chuyển đôi khi lại cao.

• Địa hình (đồi dốc, nền đất yếu…) có thể làm tăng chi phí phần móng.

---

Bảng so sánh chi phí xây dựng theo dự toán theo m2

---

Các bước tính dự toán theo m2 chính xác

Bước 1: Tính diện tích xây dựng thực tế

• Diện tích mỗi tầng = chiều dài x chiều rộng

• Tổng diện tích xây dựng = tổng diện tích sàn các tầng + phần mái, sân (tính theo hệ số %)

Ví dụ:

• Tầng trệt: 80m2

• Tầng 1: 80m2

• Mái bê tông tính 50%: 40m2
  → Tổng: 80 + 80 + 40 = 200m2

Bước 2: Xác định đơn giá xây dựng phù hợp

Tùy theo mức đầu tư dự kiến và loại nhà, chọn đơn giá phù hợp (xem bảng ở trên).

Bước 3: Nhân tổng diện tích với đơn giá

Ví dụ:

• Diện tích: 200m2

• Đơn giá: 6.500.000 VNĐ/m2
  → Tổng chi phí: 200 x 6.500.000 = 1.300.000.000 VNĐ

---

Những sai lầm thường gặp khi dự toán theo m2

• Không tính phần diện tích mái hoặc sân vườn

• Chọn đơn giá không đúng với phong cách thiết kế

• Bỏ qua các chi phí phát sinh như ép cọc, chống thấm, điều hòa, chiếu sáng…

• Không tham khảo báo giá từ nhà thầu chuyên nghiệp

• Lạm dụng vật liệu cao cấp không phù hợp ngân sách

---

Kinh nghiệm thực tế giúp dự toán theo m2 hiệu quả

Lưu ý trong lập kế hoạch:

• Tham khảo bảng giá từ nhiều nguồn khác nhau, đặc biệt từ các đơn vị thi công chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

• Lập bảng chi tiết từng hạng mục, bao gồm cả phần móng, thô và hoàn thiện.

• Tính thêm hệ số trượt giá vật liệu 5 – 10% để tránh phát sinh.

• Luôn có dự phòng 5–10% ngân sách để xử lý các phát sinh thực tế.

• Chia ngân sách thành từng giai đoạn: phần thô – hoàn thiện – nội thất – ngoại thất.

Kinh nghiệm từ các nhà thầu chuyên nghiệp

• Không nên chọn đơn giá thấp bất thường vì sẽ ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

• Ưu tiên dự toán chi tiết từng hạng mục thay vì chỉ dựa vào đơn giá chung.

• Nên ký hợp đồng trọn gói hoặc chìa khóa trao tay để kiểm soát chi phí tốt hơn.

---

Khi nào nên chọn hình thức dự toán theo m2?

Dự toán theo m2 nên được áp dụng trong các trường hợp:

• Gia chủ cần ước lượng nhanh ngân sách trước khi lập thiết kế chi tiết.

• Dành cho các công trình nhỏ đến trung bình, không yêu cầu kết cấu phức tạp.

• Trường hợp chưa có bản vẽ chi tiết và cần so sánh báo giá sơ bộ từ nhiều đơn vị.

---

Lời khuyên từ chuyên gia: Kết hợp giữa dự toán theo m2 và chi tiết hạng mục

Mặc dù dự toán theo m2 rất hữu ích trong giai đoạn đầu, tuy nhiên khi bước vào giai đoạn thi công hoặc xin phép xây dựng, gia chủ cần chuyển sang dự toán theo từng hạng mục chi tiết. Bởi:

• Dự toán theo m2 không thể hiện chính xác chi phí của từng phần việc.

• Không bao gồm các phần như hệ thống điện nước, lan can, trần thạch cao…

• Dễ phát sinh chi phí nếu không kiểm soát được nguyên vật liệu.

Do đó, dự toán theo m2 chỉ nên là bước đầu, tiếp theo nên làm việc với kiến trúc sư và nhà thầu để xây dựng dự toán chi tiết từng phần.

---

Kết luận: Dự toán theo m2 – Công cụ hiệu quả nhưng cần sử dụng đúng

Việc hiểu và áp dụng đúng cách dự toán theo m2 giúp gia chủ kiểm soát tốt chi phí xây dựng ngay từ đầu. Tuy nhiên, cần linh hoạt kết hợp với các phương pháp dự toán chi tiết khi bước vào giai đoạn thi công. Đừng quên tham khảo các đơn vị uy tín như xây dựng nhà ở để có cơ sở báo giá chuẩn xác, cũng như lựa chọn đúng đối tác thi công.

Chi phí xây nhà không phải là chuyện nhỏ – và một bản dự toán đúng, thực tế sẽ giúp bạn tiết kiệm hàng trăm triệu đồng, đồng thời tạo nên tổ ấm bền vững và đẹp đúng như mong đợi.