Phần thô và hoàn thiện là gì? Vì sao cần hiểu rõ khi xây nhà 2025

Phần thô và hoàn thiện là gì? Vì sao cần hiểu rõ khi xây nhà?

Khi lên kế hoạch xây dựng nhà ở, nhiều người thường bị “mơ hồ” trong việc phân biệt phần thô và hoàn thiện, dẫn đến khó khăn trong việc tính toán chi phí, điều phối ngân sách hoặc đánh giá mức đầu tư hợp lý. Đây là hai giai đoạn chính trong quy trình xây nhà, mỗi giai đoạn có vai trò và đặc điểm riêng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công trình và tổng mức đầu tư.

• Phần thô là giai đoạn tạo dựng khung xương cho ngôi nhà: móng, sàn, tường, cột, dầm, mái, cầu thang…

• Phần hoàn thiện là bước hoàn tất bên ngoài và bên trong ngôi nhà như ốp lát, sơn tường, lắp thiết bị điện – nước, cửa, lan can…

Việc hiểu rõ hai phần này không chỉ giúp chủ đầu tư kiểm soát chi phí xây dựng mà còn dễ dàng thương thảo, kiểm tra hợp đồng với nhà thầu và tránh các phát sinh không đáng có.

---

Phần thô và hoàn thiện bao gồm những hạng mục gì?

Các hạng mục cơ bản của phần thô

Phần thô thường chiếm khoảng 50–60% tổng chi phí xây dựng, bao gồm:

• Làm móng: Móng đơn, móng băng, móng cọc… tùy theo địa chất và quy mô công trình.

• Kết cấu chịu lực: Hệ cột, dầm, sàn, tường chịu lực, mái bê tông.

• Hệ thống tường ngăn, cầu thang, ô văng, ban công, giếng trời.

• Lắp đặt sơ bộ hệ thống điện, nước âm tường.

• Chống thấm cho các khu vực: sàn mái, sân thượng, nhà vệ sinh, ban công.

Vật tư phần thô bao gồm: xi măng, cát, đá, sắt thép, gạch xây, ống điện nước âm, dây điện thô…

Các hạng mục của phần hoàn thiện

Phần hoàn thiện giúp tạo nên thẩm mỹ và công năng cho ngôi nhà, bao gồm:

• Trát, sơn tường nội – ngoại thất.

• Ốp lát gạch, đá, sàn gỗ, trần thạch cao.

• Lắp đặt cửa chính, cửa sổ, cửa phòng, cửa nhà vệ sinh.

• Lắp thiết bị điện nước (công tắc, ổ cắm, bóng đèn, vòi nước, lavabo…).

• Lắp lan can, cầu thang, tay vịn, mái che.

• Trang trí nội thất tùy mức độ: đèn trang trí, vách ngăn, giấy dán tường…

Vật tư hoàn thiện rất đa dạng: sơn nước, gạch men, thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng, cửa nhôm, cửa gỗ, ván sàn, thiết bị điện…

---

So sánh chi tiết phần thô và hoàn thiện theo chi phí và vai trò

---

Chi phí phần thô và hoàn thiện ảnh hưởng thế nào đến tổng ngân sách?

Chi phí cho phần thô và hoàn thiện phụ thuộc vào:

• Quy mô công trình (diện tích, số tầng).

• Chất lượng vật liệu xây dựng.

• Giá nhân công tại từng khu vực.

• Yêu cầu thẩm mỹ, tiện nghi từ chủ đầu tư.

Ví dụ phân bổ chi phí nhà 2 tầng 100m²

Việc tính toán chi tiết giúp gia chủ biết cách phân bổ ngân sách hợp lý, đồng thời có thể tham khảo thêm tại xây dựng nhà ở để lựa chọn giải pháp thi công phù hợp với tài chính của mình.

---

Những sai lầm phổ biến khi đánh giá phần thô và hoàn thiện

1. Nhầm lẫn phần thô là toàn bộ xây dựng

Rất nhiều người nghĩ rằng xây xong phần thô là đã gần như hoàn tất, nhưng thực tế phần hoàn thiện mới là giai đoạn tiêu tốn nhiều công sức lựa chọn, giám sát và ngân sách.

2. Không kiểm soát vật tư và nhân công phần hoàn thiện

Do phần hoàn thiện có tính cá nhân hóa cao, nếu không kiểm soát kỹ sẽ dễ bị đội chi phí do chọn vật liệu cao cấp hoặc phát sinh quá mức.

3. Chỉ chú trọng vào thẩm mỹ, bỏ qua kết cấu phần thô

Một số gia chủ chi nhiều tiền cho hoàn thiện (gạch cao cấp, đèn xịn…) mà lại cắt giảm vật liệu phần thô (thép mỏng, móng nông), dẫn đến rủi ro về kết cấu, độ bền ngôi nhà.

---

Kinh nghiệm thực tế trong phân bổ chi phí phần thô và hoàn thiện

Lời khuyên từ chuyên gia

• Không nên chi vượt 60% ngân sách cho phần thô trừ khi có lý do đặc biệt (nhà cao tầng, nền yếu…).

• Phần hoàn thiện nên tính dư 10–15% so với dự kiến ban đầu để phòng các phát sinh như đổi mẫu gạch, tăng hạng thiết bị…

• Ưu tiên phần thô chắc chắn, hoàn thiện có thể điều chỉnh theo tài chính.

• Nên thuê đơn vị báo giá trọn gói có chi tiết từng giai đoạn để dễ kiểm soát tài chính.

Lập bảng dự toán chi tiết từng phần

Một bảng dự toán giúp dễ dàng so sánh, cân nhắc chọn vật liệu, tránh lạm chi:

• Dự toán phần móng: loại móng, khối lượng sắt thép

• Dự toán khung bê tông: số tầng, dầm, cột

• Dự toán điện nước âm tường

• Dự toán sơn nước: nhãn hiệu, màu sắc, diện tích sơn

• Dự toán thiết bị vệ sinh: chậu, bồn cầu, sen tắm

• Dự toán cửa, cầu thang, lan can…

---

Khi nào nên chọn nhà thầu phần thô – khi nào nên trọn gói cả hoàn thiện?

Ưu điểm của hợp đồng phần thô

• Kiểm soát vật tư tốt hơn

• Linh hoạt chọn thiết kế hoàn thiện

• Tiết kiệm chi phí nếu tự mua vật liệu hoàn thiện

Ưu điểm hợp đồng xây nhà trọn gói

• Tiết kiệm thời gian

• Không phải quản lý nhân công từng giai đoạn

• Có nhà thầu bảo hành toàn bộ công trình

Gia chủ nên dựa vào khả năng tài chính và kinh nghiệm giám sát để quyết định phương án phù hợp. Nếu chưa có kinh nghiệm xây nhà, việc chọn nhà thầu trọn gói từ các đơn vị uy tín trong lĩnh vực bất động sản sẽ là giải pháp an toàn và tối ưu.

---

Kết luận – Nắm rõ phần thô và hoàn thiện để chủ động xây nhà “đúng – đủ – đẹp”

Việc hiểu rõ phần thô và hoàn thiện không chỉ giúp bạn chủ động lập ngân sách, mà còn tránh được các rủi ro tài chính, chất lượng và tiến độ thi công. Hãy luôn kiểm tra kỹ hợp đồng, vật tư, đơn giá từng phần, đồng thời không nên đánh đổi kết cấu chỉ để “đẹp bên ngoài”. Một ngôi nhà an toàn, bền vững và vừa túi tiền luôn bắt đầu từ quyết định sáng suốt của gia chủ!

Nếu bạn cần tư vấn xây dựng từ cơ bản đến nâng cao, hãy tham khảo các bài chia sẻ tại batdongsan4u.com/xay-dung-nha-o – nguồn thông tin tin cậy từ các chuyên gia trong ngành.