Thời điểm công chứng hợp đồng mua bán – Quy định pháp lý và kinh nghiệm thực tế
Khi thực hiện giao dịch nhà đất, việc công chứng hợp đồng là một trong những bước bắt buộc nhằm đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ thời điểm công chứng hợp đồng mua bán như thế nào là hợp lý và cần thiết. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ chia sẻ chi tiết các quy định mới nhất, kinh nghiệm thực tiễn và lưu ý quan trọng giúp bạn bảo vệ quyền lợi khi giao dịch bất động sản.
Thời điểm công chứng hợp đồng mua bán – Quy định bắt buộc theo pháp luật
Khi nào phải công chứng?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp giao dịch qua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã có giấy chứng nhận đủ điều kiện.
=> Thời điểm công chứng hợp đồng mua bán là trước khi thực hiện sang tên sổ đỏ, và nên thực hiện ngay khi hai bên đã thống nhất xong nội dung hợp đồng và đủ giấy tờ pháp lý.
Trường hợp phải công chứng:
-
Mua bán nhà đất giữa cá nhân với cá nhân
-
Tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất
-
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không qua sàn giao dịch
Trường hợp không cần công chứng:
-
Giao dịch qua sàn bất động sản có pháp nhân đầy đủ
-
Một số dự án do nhà nước quy định riêng (có quy trình sang tên riêng)
Thời điểm công chứng hợp đồng mua bán – Hậu quả nếu thực hiện sai
| Thực hiện đúng công chứng | Không công chứng hoặc công chứng trễ |
|---|---|
| Giao dịch hợp pháp, được pháp luật bảo vệ | Không có giá trị pháp lý, không thể sang tên |
| Được sang tên, cập nhật sổ đỏ nhanh chóng | Có thể bị hủy hợp đồng, mất cọc hoặc bị kiện |
| Tránh tranh chấp phát sinh về quyền sở hữu | Giao dịch có nguy cơ vô hiệu nếu tranh chấp xảy ra |
Thời điểm công chứng hợp đồng mua bán – Kinh nghiệm thực tế nên biết
Đừng đợi đến khi trả hết tiền mới công chứng
Nhiều người nhầm lẫn rằng chỉ khi thanh toán đủ 100% mới được công chứng. Trên thực tế, hai bên có thể:
-
Ký hợp đồng đặt cọc trước (có thể có công chứng hoặc không)
-
Sau đó khi thanh toán đạt mốc 70–80% thì thực hiện công chứng hợp đồng mua bán
-
Công chứng xong mới tiến hành nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
Lưu ý khi xác định thời điểm công chứng:
-
Cần đảm bảo bên bán có đầy đủ giấy tờ pháp lý
-
Sổ đỏ không bị thế chấp hoặc đang trong tranh chấp
-
Không nên ký hợp đồng tại văn phòng công chứng nếu hồ sơ chưa được kiểm tra kỹ lưỡng
Thời điểm công chứng hợp đồng mua bán – Quy trình chuẩn theo từng bước
Bước 1: Thống nhất nội dung và chuẩn bị hồ sơ
-
Hai bên tự thoả thuận các điều khoản: giá, thời điểm bàn giao, phạt vi phạm, điều khoản thanh toán
-
Chuẩn bị các loại giấy tờ:
Bên bán:
-
Sổ hồng/sổ đỏ
-
CMND/CCCD, sổ hộ khẩu
-
Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân
Bên mua:
-
CMND/CCCD
-
Sổ hộ khẩu
-
Bước 2: Chọn văn phòng công chứng
-
Nên chọn văn phòng gần nơi có bất động sản để thuận tiện đi lại
-
Kiểm tra tính pháp lý của văn phòng công chứng
-
Mang theo giấy tờ để công chứng viên kiểm tra sơ bộ
Bước 3: Tiến hành công chứng
-
Cả hai bên cùng đến văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng
-
Công chứng viên đọc lại toàn bộ nội dung hợp đồng để đảm bảo hai bên hiểu và đồng ý
Bước 4: Hoàn tất và lưu trữ hợp đồng công chứng
-
Mỗi bên giữ một bản hợp đồng có đóng dấu công chứng
-
Bản gốc lưu tại văn phòng công chứng theo quy định pháp luật
Thời điểm công chứng hợp đồng mua bán – Các lưu ý pháp lý cần quan tâm
-
Hợp đồng không công chứng = vô hiệu theo pháp luật dân sự
-
Không được viết tay, ký miệng trong các giao dịch liên quan đến nhà đất
-
Luôn kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý trước khi tiến hành công chứng
Thời điểm công chứng hợp đồng mua bán – So sánh với hợp đồng đặt cọc
| Tiêu chí | Hợp đồng đặt cọc | Hợp đồng công chứng mua bán |
|---|---|---|
| Mục đích | Ràng buộc giao dịch | Chính thức chuyển nhượng |
| Giá trị pháp lý | Chỉ ràng buộc dân sự | Được pháp luật công nhận |
| Có công chứng không? | Không bắt buộc | Bắt buộc |
| Thời điểm ký | Trước khi đủ điều kiện sang tên | Sau khi thống nhất điều kiện, trước khi sang tên |
Thời điểm công chứng hợp đồng mua bán – Những trường hợp nên hoãn công chứng
Các tình huống cần xem xét lại:
-
Sổ đỏ đang bị thế chấp ngân hàng chưa được giải chấp
-
Bên bán không cung cấp đủ giấy tờ cá nhân
-
Có tranh chấp về quyền sở hữu từ người thứ ba
-
Diện tích thực tế và diện tích trên sổ không khớp
=> Khi gặp những vấn đề trên, người mua nên tạm hoãn công chứng và yêu cầu bên bán giải quyết triệt để trước khi tiếp tục giao dịch.
Thời điểm công chứng hợp đồng mua bán – Một số câu hỏi thường gặp
Có thể công chứng vào ngày nghỉ không?
→ Có, nhưng cần liên hệ trước và đặt lịch với văn phòng công chứng (có thể mất thêm phí dịch vụ ngoài giờ)
Công chứng hợp đồng rồi có được hủy không?
→ Có thể hủy theo quy trình thanh lý hoặc ra văn bản hủy ngang, tuy nhiên phải có sự đồng thuận của cả hai bên
Không công chứng, chỉ ký giấy tay có hợp pháp?
→ Không. Giao dịch nhà đất chỉ được pháp luật công nhận khi có công chứng hoặc chứng thực theo quy định
Kết luận
Thời điểm công chứng hợp đồng mua bán là yếu tố quyết định tính pháp lý của toàn bộ giao dịch nhà đất. Việc hiểu đúng và thực hiện đúng trình tự không chỉ giúp bạn tránh rủi ro tranh chấp, mà còn đảm bảo quyền lợi tài sản trong tương lai. Người mua và người bán đều nên tham khảo các nguồn thông tin đáng tin cậy như batdongsan4u.com để nắm rõ quy định mới nhất và cập nhật tình hình pháp lý.